État des lieux avec photos : comment les dater, à l'entrée comme à la sortie ?

Par l'équipe SOS Preuve · mis à jour le 6 novembre 2026

Un défaut non noté à l'entrée se discute vite à la sortie, dépôt de garantie en jeu. Ce qu'il faut montrer d'abord : chaque pièce, datée, avant l'emménagement. SOS Preuve fait dater chaque fichier par un tiers indépendant, par horodatage qualifié eIDAS, et la moindre retouche se voit.

Le problème concret

Un dépôt de garantie retenu à la sortie pour des dégâts que le locataire affirme avoir trouvés en emménageant. Une tache d'humidité derrière une armoire, une latte de parquet fendue sous un tapis, une plaque électrique qui ne chauffait déjà plus : des défauts qu'une visite d'état des lieux, souvent menée en vingt minutes, ne remarque pas toujours — surtout quand un meuble n'a pas encore été déplacé. À la sortie, parfois des années plus tard, l'état constaté au départ est comparé à celui de l'entrée, et la différence est réclamée au locataire — sans image datée de l'entrée, il n'a rien à y opposer.

Sans document daté entre les deux, la discussion se résume à la parole de l'un contre celle de l'autre, avec le dépôt de garantie en jeu. Le même mécanisme joue à l'entrée : un défaut non noté au bon moment devient très difficile à faire reconnaître ensuite comme préexistant.

Une simple photo suffit-elle ?

Une photo prise avec un téléphone garde de la valeur, surtout accompagnée d'un message envoyé le jour même à l'agence. Seule, elle se conteste plus facilement à la sortie : on peut avancer qu'elle montre une autre pièce, un autre moment, ou qu'elle a été retouchée. Une capture d'écran ne montre que ce que l'écran affichait au moment du montage.

La date, l'heure, la position et l'appareil qu'une photo porte sont déclarés par le téléphone : ils se règlent et se réécrivent. Ce qui se constate, c'est l'empreinte numérique (SHA-256) du fichier, calculée à son arrivée : au moindre pixel changé, elle ne correspond plus. Associée à une date posée par un tiers indépendant, elle permet de vérifier que ce fichier existait à cette date, tel quel. Le détail est sur la page de la preuve.

Que faire, de l'entrée à la sortie, pour garder la preuve de l'état d'un logement ?

1. Étape 1Avant de signer l'état des lieux d'entrée : relisez-le pièce par pièce (sols, murs, plafonds, équipements) et faites noter vos réserves. Si une observation manque, envoyez sans attendre une demande de complément écrite et gardez la trace datée de l'envoi.
2. Étape 2Pendant la visite : lancez SOS Preuve et filmez chaque pièce, puis les défauts de près : humidité derrière une armoire, parquet, plaque de cuisson. N'oubliez pas cave, garage, box et annexes du bail, souvent absents de l'état des lieux.
3. Étape 3En meublé : relevez l'inventaire du mobilier prévu par le bail, élément par élément, avec l'état de chacun, et photographiez-le.
4. Étape 4Le jour même : envoyez par email au bailleur ou à l'agence vos images et vos observations, et gardez les échanges datés. Pour une demande importante : une lettre recommandée avec accusé de réception.
5. Étape 5Avec un témoin, si possible : notez le nom de la personne qui a réalisé la visite ou d'un proche présent ce jour-là.
6. Étape 6À la sortie, avant de rendre les clés : refaites le même parcours, dans le même ordre, avec SOS Preuve : les deux séries se comparent pièce à pièce.
7. Étape 7Si l'enjeu le justifie : un commissaire de justice est une autre façon de faire constater l'état du logement.

SOS Preuve apporte l'une de ces pièces : les photos et vidéos datées.

Comment SOS Preuve peut aider dans ce cas ?

Depuis le navigateur du téléphone, sans application ni compte : une fois le dossier réglé, l'appareil photo s'ouvre, sans passer par la galerie — la photo ou la vidéo naît dans ce parcours-là.

Chaque fichier reçoit une empreinte SHA-256 calculée à son arrivée sur nos serveurs, puis une date apposée par un tiers indépendant, indépendamment de l'horloge du téléphone. Le dossier récupéré contient les fichiers d'origine, un PDF qui explique la démarche en français courant, et les informations nécessaires à un contrôle indépendant du fichier et de sa date. Concrètement, cela sert trois moments : juste avant de signer l'état des lieux d'entrée, si un défaut apparaît dans les jours qui suivent, pour le faire compléter, ou juste avant de rendre les clés à la sortie.

Que permet d'établir la preuve ?

Une photo ou une vidéo scellée par SOS Preuve permet d'établir qu'à une date précise, un fichier montrant tel état existait déjà sous cette forme exacte et n'a pas été modifié depuis. Elle ne dit rien de plus.

• Elle n'établit pas qu'un défaut n'existait pas avant votre arrivée si aucune photo antérieure ne le montre — c'est pour cela que photographier dès l'entrée dans les lieux, avant de déplacer quoi que ce soit, compte davantage qu'une photo prise des mois plus tard.
• Elle ne remplace pas l'état des lieux contradictoire lui-même, établi entre les deux parties.
• Elle ne distingue pas à elle seule l'usure normale du temps d'une dégradation. Cette appréciation se fait par comparaison entre l'entrée et la sortie.

Exemple concret

Comment prendre de bonnes photos ou vidéos ?

• Filmez une vidéo continue, pièce par pièce, en nommant chaque pièce à voix haute et en montrant les compteurs : elle raconte un parcours qu'une suite de photos isolées ne raconte pas.
• Pour chaque défaut : une vue générale de la pièce, puis un gros plan net, avec un objet du quotidien posé à côté pour donner l'échelle — une pièce de monnaie, une règle, une main.
• Relevez les compteurs d'eau, d'électricité et de gaz, chiffres lisibles, avant toute chose : ce sont eux qui évitent une facture contestée.
• Cave, garage, box, parking, jardin : tout ce que le bail mentionne comme partie privative, même hors du logement lui-même.
• En meublé, chaque élément de l'inventaire, sous plusieurs angles : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table et chaises.
• Photographiez l'état des lieux papier lui-même, page par page, avant de le signer — c'est la pièce que tout le monde relira en premier.
• Ne déplacez rien avant d'avoir photographié : un meuble déplacé pour mieux voir efface la seule chose qui prouvait sa position d'origine.

Quelle est la valeur juridique de ces éléments ?

Une photo ou une vidéo datée et scellée par un tiers indépendant peut contribuer à établir qu'un état constaté existait à une date donnée et n'a pas été modifié depuis. Ce constat peut être versé à un dossier remis au bailleur ou à l'agence — l'appréciation de sa portée reste toujours propre au contexte et à qui l'examine.

Ce que nous apportons se vérifie par n'importe qui : l'empreinte de chaque fichier, sa date apposée par un tiers indépendant, et de quoi contrôler les deux sans passer par nous. C'est exactement ce qui manque à une photo sortie d'une galerie de téléphone, le jour où la discussion commence.

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